Глава 5. Рабочая сила для строительства
Здесь мы поговорим о том, как искать рабочую силу и выполнять работы.
Если в цивилизованных странах процесс строительства зарегулирован и регламентирован (что, как показывает практика, в результате спасает жизни тех, кто живет в построенных под таким плотным контролем домах), то на просторах бывшей краснознаменной родины в аспекте строительства полная анархия. Вы можете строить дом самостоятельно (при наличии навыков, времени и сил), привлекать родственников и знакомых, стороннюю бригаду строителей или заключать договор со строительной фирмой или организацией. Закон почти не ограничивает вас в этом. Единственное (в Украине) требование, действующее, если вы хотите вводить строение в эксплуатацию, — это требование, чтобы "коробку", т.е. фундамент, стены и крышу дома строила фирма с лицензией на такие работы. На практике этот вопрос решается договоренностью с такой фирмой, что строительство происходит вашими силами (т.е. самостоятельно или сторонней бригадой рабочих) под контролем фирмы с лицензией. Безусловно, такой подход требует дополнительных финансовых средств на оплату услуг фирмы, но согласитесь, что если дом сложится как карточный домик, в результате 3-4-бального землетрясения, то ваши финансовые потери окажутся существенно более высокими (не говоря уже о риске для жизни людей и животных).
В настоящее время чаще всего дома для себя строят путем поиска и привлечения строительных бригад, состоящих (в Украине) преимущественно из жителей Западной Украины.
Кто будет работать. Сначала нужно упомянуть, что строительные работы можно разделить на работы, выполняемые строителями "широкой направленности" и выполняемые узкими специалистами. К работам, выполняемым узкими специалистами относятся монтаж стропильной системы и покрытия крыши, монтаж окон (их ставят обычно те, кто изготавливает), разводка электрики, слаботочных сетей и сигнализации, укладка кафельной плитка и специфических половых покрытий (кварцвиниловая плитка, наливные полы и т.п.), внутренняя отделка, а также некоторые другие, более специфичные работы. Все эти работы отличаются тем, что требуют достаточно высокой квалификации и опыта в данной конкретной работе. Если для того, чтобы замесить раствор на бетон, годами учиться не нужно (прораб поставит и проконтролирует процесс), то укладка плитки уже требует мастерства и твердой руки.
Если вы строите дом, заказывая его "под ключ", то понятно, что компания, предоставляющая услугу по строительству под ключ, будет сама решать вопросы рабочих и субподрядчиков (третьих фирм и исполнителей, привлекаемых к выполнению отдельных видов работ). Более того, эта компания скорее всего откажет вам, если вы захотите привести стороннего исполнителя для той или иной работы. Это разумно объясняется тем, что компания сдает дом "под ключ" и она может гарантировать качество только в том случае, когда все работы проводятся под ее руководством и контролем.
Если вы строите дом "своими силами", т.е. находя бригаду с прорабом для основных работ, и привлекая третьих фирм и исполнителей для дополнительных, то вам придтся заняться поиском людей. Варианта есть два.
Первый вариант — под каждый этап работ находится отдельный исполнитель или бригада. Т.е. находится исполнитель, который будет делать фундамент и стены, и все. Потом ищется бригада на крышу, исполнители на двери и окна, потом на внутреннюю отделку. Это более дешевый вариант, но и более трудозатратный. Также, когда исполнитель сделал свою часть и ушел, отсутствует общий контроль и снижается ответственность исполнителя.
Второй вариант — это основная бригада рабочих во главе с прорабом, осуществляющая весь основной объем работ от подготовки участка под строительство и до сдачи готового дома в эксплуатацию. При этом на отдельные этапы работ привлекаются узкие специалисты. Этот вариант может показаться или оказаться дороже, но обеспечивает более высокое качество работ (при наличии нормального прораба и сопровождающего строительство лица, безусловно).
Сопровождение строительства. Прораб, даже если это ваш родственник или знакомый, будет соблюдать в первую очередь свои личные и корпоративные интересы и может по недосмотру (или просто не уделив внимания важности вопроса) допустить недоработку или ошибку в важном для вас вопросе. Например, у нас в течение всего строительства на объекте не было ни одного огнетушителя — просто не подумали (мы тоже были хороши, что не задали себе этот вопрос 
. Поэтому идеальным вариантом было бы иметь человека, разбирающегося в строительстве, который будет защищать именно ваш интерес как при проектировании, так и при строительстве и вводе дома в эксплуатацию. Некоторые прорабы, имеющие свою бригаду, соглашаются (небесплатно, конечно) вести надзор на чужом строительстве. Поэтому, если у вас нет никого знакомого, кто мог бы защищать ваш интерес, вы можете попытаться договориться со сторонним. Но в любом случае это должен быть человек, которому вы доверяете, и который будет ответственно относиться к работе и действительно соблюдать ваш интерес, а не вступит в сговор с исполнителями.
Как искать строительную бригаду. Можно искать исполнителей по объявлению — как отдельные бригады, так и строительные фирмы. Но мое личное мнение, что наиболее приемлемым способом является поиск путем посещения ведущихся строек и общением с хозяевами и прорабами.
Т.е. возможный сценарий поиска таков:
1) наблюдаете за тем, как строится тот или иной дом, чтобы понять, насколько быстро работают люди, как организован рабочий процесс и т.п.;
2) общаетесь с хозяином (если он есть) и берете его отклик о работающей бригаде;
3) общаетесь с прорабом лично (при наличии сопровождающего, упомянутого выше) в присутствии сопровождающего.
У прораба кроме очевидных вещей как-то доступность бригады для строительства и стоимость работ нужно обязательно выяснить, как он привлекает узких специалистов для отдельных работ — есть ли у него "штатные" исполнители или он привлекает одних и тех же сторонних исполнителей под различные проекты, или же таких исполнителей должен искать заказчик (встречается и такое).
Если у вас есть знакомый прораб или человек, недавно строивший дом для себя и желающий "поделиться" прорабом — это хорошие варианты, но тем не менее к ним также необходимо применить вышеуказанный сценарий.
Документы. Перед началом строительства вы должны обязательно заключить с прорабом письменный договор на выполнение строительных работ и выдать ему соответствующую доверенность. Вы можете указать в договоре, что оплата услуг прораба осуществляется после ввода дома в эксплуатацию (чтобы не подводить прораба под проблемы с налоговой отчетностью и лицензиями), но договор и доверенность должны быть. Для чего? Кроме очевидной необходимости урегулирования отношений (чтобы потом не было "мы с вами так не договаривались!") есть еще необходимость придать законную основу пребыванию прораба и его людей на вашем земельном участке. Эта необходимость может возникнуть при общении как с соседями, так и с государственными органами и охраной правопорядка. Причем не только в случаях, когда эта самая охрана приходит сама в поисках где бы чем поживиться, но и в банальном случае воровства — когда кто-то (соседи, залетные) украли с участка какое-то имущество, то у прораба должна быть возможность вызвать милицию и официально, как вашему представителю, обратиться за защитой своих прав и интересов.
Оплата.
Из чего состоит. Смета на строительные и монтажные работы состоит из следующих пунктов:
1) материалы. Они участвуют в любой строительно-монтажной операции, соответственно, графу "материалы" вы встретите в любой смете.
2) работа. Это то, что вы платите за работу. В случае привлечения стороннего исполнителя на какую-то достаточно узкую и отдельную часть работ (например, выполнить подключение к газовой трубе и смонтировать газовый котел) графа "работа" может не расписываться детально.
3) непредвиденные затраты. Эта графа обычно выводится в зависимости от того, какие работы охватывает смета и выражается в процентах от стоимости материалов и работ. При подряде на разовые работы может быть "спрятана" в стоимости работ или материалов или того и другого вместе.
4) прибыль исполнителя. Если мы рассматриваем смету сторонней организации на разовые работы, то прибыль обычно заложена в графе "работа". Если мы рассматриваем смету на строительство дома или его части (коробки, внутренних работ), то прораб может выделить свою долю как отдельную графу. Это значение выражается в процентах и составляет 15-20% от предыдущих трех пунктов.
Где сэкономить. Во-первых, прораб набрасывает свой процент на те суммы, которые проходят через него. Т.е. если он закупает материалы или заказывает стороннюю работу, то он добавит туда свой процент. Поэтому для совершенно сторонних работ (например, монтаж вентиляции или сантехнические работы) лучше заключать прямые договора на работы с поставщиками оборудования и не отдавать это прорабу.
Во-вторых, прорабы, как постоянные клиенты строительных магазинов и фирм, обычно имеют скидку, которая может доходить до 15% (а где-то, возможно, и более). Это такой легализованый "откат" прорабу за то, что он приходит и приводит вас именно в этот магазин или фирму. Такие скидки есть почти везде (их нет, например, в сети строительных магазинов Эпицентр в Киеве), но прораб вам об этом может и не сказать. Поэтому вопрос распределения скидок необходимо оговорить с прорабом сразу при подписании договора.
Но нужно заметить, что прораб рассчитывает кроме сметной прибыли получить еще и эти маленькие, но приятные бонусы. Если вы будете полностью блокировать его гешефт, он может обидеться и начать "отрабатывать" свой бонус на чем-то еще (например, на арматуре в бетоне), что приведет к ухудшению качества строительства.
Порядок оплаты. Строительные и монтажные работы выполняются на условиях гражданского договора подряда. Это означает, что исполнитель выполняет работу и получает оплату за сделанную работу. Нет работы — нет оплаты. Риски в этом случае несет исполнитель.
На практике эти условия слегка модифицируются.
Во-первых, материалы вам предложат либо закупать самостоятельно и подвозить до начала выполнения тех работ, в которых эти материалы используются, либо оплатить стоимость материалов заранее. Понятно, что если речь о разовых работах, то стоимость материалов обычно оплачивается полностью. При основных же работах материалы закупаются по ходу строительства.
Во-вторых, рабочие — тоже люди, которые хотят есть, одеваться и питаться. Поэтому любой прораб будет разбивать работы на части и требовать с вас оплату за выполненную часть работы до того, как приступать к следующей части работы.
С оплатой затягивать (а тем более не платить) не стоит: в строительстве существует много способов подложить незаметную "свинью", которая испортит вам дом и жизнь через несколько лет. Я не буду вдаваться здесь в подробности, но, поверьте, что честным быть выгоднее.
