Писать буду по-русски, поскольку условия во всем бывшем совке примерно одинаковые, а на русском польза будет большему количеству людей.
Мои записи основываются на личном 4-летнем опыте по постройке и эксплуатации своего дома, наблюдениям за соседями и знакомыми, ведущими или планирующими строительство, а также планировании постройки еще одного дома (да, дайте два!).
Начнем с главы 1, остальное будет писаться, если кому-то это вообще будет интересно и я увижу отклик. Писать в стол — мое время дорого стоит.
Глава 1. Дом или квартира
В этой части я буду активно убеждать вас в том, что вам это не нужно. Что именно «это», вы решите для себя сами.
Итак, предположим, что вы — городской житель и родились и жили в городской квартире. Если вы раньше (в сознательном возрасте) уже жили в доме, то ответить на вопрос «что лучше — дом или квартира» вы сами в состоянии, и эту часть можно не читать.
Если вы — городской житель, и задумываетесь о доме, то предполагается, что вы находитесь в дееспособном возрасте и положении, имеете определенные материальные и временные ресурсы и, скорее всего, источник дохода в виде работы или ренты. Сразу отсекаем всех нетрудоспособных и недееспособных, а также безработных и беззаботных. Потому как дом — это конкретный пассив, т.е. он для своего содержания и поддержания требует постоянных финансовых, трудовых и временных вложений. Если у вас нет времени и сил, но есть террикон из золотых слитков, то можно сразу покупать особняк и не читать дальше. Если же у вас нет денег, то прежде, чем продолжать читать, вы должны найти источник дохода, причем более существенный, чем ручеек интернет-заработка или зарплаты секретаря машиниста.
Что думают люди, которым приходит в голову мысль «а не переехать ли жить за город»? Сформулируем и рассмотрим эти мысли.
А почему бы и нет? – Ну, нет так нет. Дом требует внимания и заботы, поэтому беззаботность и невнимательность с домом несовместимы. Как минимум спалите себя и хату, а как максимум — еще и соседей. Завести и содержать дом, наверное, сложнее и обременительнее, чем собаку или даже ребенка (я знаю массу людей, заводящих детей, но ужасающихся мысли о том, чтобы иметь свой дом и заниматься им).
(мечтательно) Свежий воздух, лес, речка / озеро. – Сядьте на машину (если у вас нет машины — забудьте о доме; подробнее об этом ниже) и проедьтесь по окресностям вашего города в радиусе 50 км (жить дальше, чем 50 км от города можно, но есть свои существенные особенности). Если вы найдете приятное для вас место, поинтересуйтесь ценами на участки и их наличием. Если цена и наличие устраивают — все ок, но помните, что время — деньги и найденный сегодня участок может быть куплен уже завтра. Лес и водоемы любят все, а не только вы, поэтому такие участки в дефиците. Далее, жизнь в пригороде не гарантирует свежий воздух. Безусловно, он будет существенно чище, чем в городе, но если вы живете возле индустриального города или планируете участок в стороне индустриального района вашего города, то природа на приемлемом расстоянии от города может быть совсем не девственной. Так, я встречал рассказы о том, как государство выделяло людям под дачи земли, бывшие до этого полигонами предприятий, куда сваливалось сырье или отходы, в т.ч. и ядовитые или такие, которые бесполезны на уровне грунта. А выбросы от промышленных предприятий ветер может относить на 10-20 км запросто и если роза ветров не в вашу пользу, то неизвестно еще, где лучше жить.
… И соседи по утрам не стучат в стену. – Соседи есть везде, вопрос лишь в расстоянии до них. Звук от бензинового триммера (мотокосы) распространяется в природе на 100-200 метров. Мешает он реально на расстояниях до 50-ти метров (на больших он воспринимается как фоновый шум), но до соседнего участка у «средних» людей обычно 30-50 метров, не больше. Кроме того, триммер — не единственная звуковая и визуальная проблема. Кто-то может любить жечь костры (в лучшем случае) на участке, а запах может разноситься ветром дальше, чем звук.
...И алкашей рядом нет. – Зависит от места жительства. Соседи, повторюсь, есть везде, и с разными соседями возникают разные проблемы. Убежать от людей совсем невероятно сложно, и даже если вы это сделаете, то тут же возникнут другие проблемы — отсутствие или невероятная дороговизна коммуникаций, вопросы серьезной охраны (о ней ниже) и т.п..
… И не зальет никто. – Небесная канцелярия зальет
. Да, затопить сверху вас вряд ли смогут. Но в доме есть другие мелкие и крупные неудобства, которые невозможны в квартире.
… Я буду сам себе хозяин. – Произнося эту фразу немногие люди отдают себе отчет в ее смысле. Сам себе хозяин — это не вседозволенность, а личная ответственность за то, что происходит в вашей жизни и жизни близких. Т.е. если что-то случается, то кроме себя вы винить никого не можете и не имеете права. И в доме различных ситуаций, где нужно принимать решения и действовать, возникает в общем-то больше, чем в квартире.
Квартплату платить не нужно. – Дом требует других затрат. Хоть и говорят, что жизнь в доме обходится дешевле, чем в квартире, но это малореально. Возможно, но при очень узком наборе условий и ограничений.
А там картошку посажу. – Большинство земельных участков в приемлемой близости от города стоит столько, что картошечка выйдет золотая. Выращивать есть смысл или то, что любишь (розы или другие уличные цветы, например), или то, чего нет в продаже или оно стоит диких денег (редкие садовые плодовые кустарники и деревья). Да и времени растениеводство требует, как и все остальное в доме.
Зато в доме места много будет, не то, что в квартире. – Будет. Но нужно помнить, что каждый квадратный метр площади стоит денег при строительстве и в обслуживании (отоплении, уборке, текущем ремонте, в будущем — в налогах и сборах). Поэтому подумайте, так ли нужно например, помещение для теннисного стола в 50 кв.м., если играть в теннис вы будете только с друзьями раз в неделю (или в месяц).
Дом я смогу спроектировать по своему вкусу. – А кто сказал, что квартиру не сможете? Причем, квартиры современные дизайнеры умудряются делать просто фантастически, и за вменяемые (по сравнению с домом) деньги. Если же вас тянет просто попроектировать что-нибудь – это неплохая идея. Вы можете стать профессиональным (или непрофессиональным) дизайнером или проектировщиком. Для этого вам свой дом не нужен.
В доме я всегда могу выйти посидеть на крыльце / в беседке, пожарить шашлык. – Можете. А вот как часто вы будете это делать на втором и последующих годах жизни - большой вопрос. Одно дело приезжать на дачу и радоваться отдыху, а другое дело приезжать из офиса обессиленным и знать, что завтра - опять на работу. Захочется ли еще шашлык стоять жарить - вовсе не уверен.
Пожалуй хватит. Теперь вспомним о мыслях, которые людям почему-то в голову не приходят (хотя должны бы).
Цена. Это на самом деле главный и единственный критический фактор. Если денег у вас много, то остальные нижеуказанные факторы решаемы. Когда вы смотрите объявления, они манят вас обещаниями типа «меньше 1000 долларов за квадратный метр, стоимость участка включена». А потом выясняется, что цена указана для самого большого варианта дома или при участке в 5-6 соток или (что чаще всего случается) дом готов для чистовой отделки (что реально повлечет за собой дополнительные затраты в размере 60-100% и более от стоимости предлагаемого к продаже «дома»). Реальная стоимость дома начинается от $1500 за квадратный метр общей площади (так называемой площади полов) не считая земли, и это при строительстве самому (при покупке будет дороже или будет халтура). Можно ли построить дешевле? Я считаю, что нормальный, пригодный для безопасной жизни дом — нельзя. Есть предложения сборных домов из дерева («клееный брус»), но, во-первых, они все равно стоят существенно дороже, чем виденные мною в рекламе «200 у.е. за 1 кв. м.» (реальная цена выходит — от 1000 долларов), а, во-вторых, деревянный дом сгорает дотла за 8-10 минут. Оно вам надо?
Причем (что еще хуже) площадь дома — это не жилая площадь, как вы считаете площадь в квартире. В домах площадь считается слегка по-другому. Во-первых, технические помещения (котельная, склад, водоподготовка) и гараж занимают определенную площадь. Во-вторых, в доме, например, прихожая площадью 1.5 метра смотрится нелепо и весьма непрактична, да и санузлов понадобится минимум два, а лучше больше. Соответственно, для дома удовлетворительная площадь начинается от 150 кв.м. (без гаража) на семью без детей (2-3 чел) и 200-220 м при наличии детей. На вопрос «а как же мы в квартире в 70 метрах умещаемся» отвечаю сразу: за дверью квартиры у вас другая квартира, а за окнами — другой дом. Психологически проще сидеть в клетке, когда вокруг другие клетки. Когда за окнами лес или поле, в маленьком помещении физически начинаешь чувствовать дискомфорт. Например, у меня холл на первом этаже — 48 кв.м, и я бы еще больше сделал.
Качество земельного участка. Бывает (как у меня), что внешне приятный для глаза участок, если копнуть (в буквальном смысле) оказывается дерьмом. С этим бороться сложно, иногда почти невозможно. Про оценку качества участков поговорим ниже, в главе про выбор участка.
Удаленность участка от города и, как следствие, его стоимость. Это очень важный фактор, но степень его влияния зависит от того, работаете ли вы удаленно или в офисе/на производстве, т.е. как часто и в каком режиме вы будете едить в город (и на чем). Ездить каждый день в 9-10 утра на работу, а вечером домой тяжело, т.к. таких едущих из пригорода много, а дороги нерезиновые. Постоянные тянучки вам гарантированы. Далее, участки в 10-15 км от города недешевы, а ездить дальше (не забудьте, что кроме 10-15 км по тянучкам до города еще нужно проползти по пробкам в самом городе) утомительно. Есть люди, которые ездят с расстояний в 25-50 км, но это уже предел для ежедневной «режимной» езды. Если у вас график свободный или вы едете в город на пол-дня (например), то ездить несколько легче, но все равно не очень приятно. Если вам кажется, что в дороге можно слушать музыку или аудиокниги, то разочарую вас: даже аудиалу слушать книгу на трассе — прямой путь в кювет (в лучшем случае). Книгу можно послушать в пробке (когда машина стоит намертво). Если поток движется, то это будет утомительно для слуха, зрения и ЦНС. А делать это каждый день малореально.
Если вы планируете или имеете несовершеннолетних детей, то необходимость возить их в цивилизацию означает что хотите вы или нет, а ездить в город придется. И более того — если дорога занимает более 15-20 минут, то скорее всего вам придется искать вариант завозить детей утром в город и самим ждать в городе времени, когда детей нужно будет забирать обратно. Что при работе дома означает, что вам придется работать или в coworking-центрах, или в офисе или в крупных ТРЦ (например, в Киеве недалеко от меня есть ТРЦ Караван, где можно достаточно спокойно сидеть работать несколько часов подряд).
Есть вариант покупать или строить дом в селе (именно в селе, а не в котеджном городке). Это отдельный вариант, т.к. он предполагает другой стиль жизни и годится только если вы собираетесь на пенсию (по возрасту или по состоянию души) или можете работать совсем удаленно от города и городской жизни.
Транспорт. От удаленности участка зависит потребность в транспорте. Необходимость наличия автомобиля даже не обсуждается — без него в частном доме делать нечего. Даже если дом у вас в черте города, то периодически возникает потребность привезти что-то в дом, а перед этим проехаться по магазинам это «что-то» найти. На общественном транспорте это делать нереально. Другой вопрос, сколько автомобилей понадобится. Если общественный транспорт возле дома (на расстоянии не более километра) ходит, то можно рискнуть обойтись одной машиной на трех взрослых членов семьи (если взрослых больше, то все равно две машины нужно). Если общественного транспорта нет, то две машины и два человека с правами — это критично, иначе вы даже на СТО машину не загоните с ночевкой.
Обслуживание. Дом требует постоянного внимания — там что-то отвалилось, тут что-то повесить, где-то что-то потекло или перестало работать. Либо у вас должны быть прямые и растущие из нужного места руки, или вы должны иметь знакомых мастеров с такими руками, а также деньги, чтобы им платить. Желательно иметь и то и другое и третье, т.к. ради одного гвоздя вызывать мастера — дорого и непрактично. Кроме «ремонта» есть еще уборка территории и помещения, которые также требуют времени и сил. Если вы ходите на работу с 9 до 18 (или еще чаще), то у вас может не быть ни того ни другого, особенно зимой, когда перед выездом нужно расчистить свежевыпавший снег. Опять-таки, придется кого-то нанимать (хотя бы домработницу), а посторонние люди в доме напрягают даже когда они золотые характером.
В квартире все вопросы по отоплению, водоснабжению, канализации решает домоуправление (ЖЭК, ЖСК и т.п.). В доме это все ложится на ваши плечи. Оборудование нужно поставить и регулярно обслуживать (что-то делается самостоятельно, большую часть работ выполняют вызываемые за деньги специалисты). Эти вопросы не сложны, но требуют финансов и являются еще одним пунктом в перечне вопросов, которые вы постоянно держите в памяти. А каждый такой пункт — гвоздь в гроб вашей свободной и беззаботной жизни.
Охрана и наблюдение. Дом — это большая цепь на ногу в плане путешествий. Практика показывает, что воры залазят всюду, куда есть техническая возможность залезть. Их не остановит ни охрана котеджного городка, ни люди в доме (хороший вор так залезет, что люди, спящие на втором этаже, могут и не услышать). Единственное, что может остановить, это собаки (минимум две). Одну собаку, даже обученную, достаточно несложно пройти (не спрашивайте меня как, я секретов охраны и ее обхода не раскрываю), двух — практически невозможно (точнее, пройти их можно, но при этом поднимется шум и это привлечет внимание соседей или хозяев, что и требуется от собак). Оружие для охраны годится только огнестрельное (забудьте про травматику и прочие пукалки), а оно у нас для среднего и даже не очень среднего обывателя под запретом. Т.е. завести то можно, но нелегальное оружие — это проблема сама по себе и вдвойне проблема, если оно применяется.
Так вот, о собаках. Содержание собак требует денег и времени на обучение и поддержание собак в рабочем состоянии. Также не все любят собак и не все с ними уживаются (аллергия). Жить в доме без собак можно, но некомфортно + повышается риск для собственной шкурки. А собаки в доме означают, что оставить дом без людей можно на двое суток, не более (в жару даже меньше), т.к. собак нужно кормить и поить (а сторожевая собака не должна пускать на территорию даже соседа и неживущего в доме родственника, т.е. кормить их приходящее лицо не сможет).
Еще один подпункт — в доме может что-то случиться (газовая колонка заглючит, отопление или электрика отключится), что, не будучи устраненным, может привести к серьезным последствиям для имущества. Соответственно, за домом нужно приглядывать в т.ч. изнутри.
В принципе, если вы живете в коттеджном городке и к вам воры не лазят, то можно попробовать без собак и ограничиться отдельной охранной сигнализацией. Но есть нюанс — охрана в дом не имеет права и возможности входить, поэтому они просят, чтобы был человек, с которым можно было бы связаться, и который по вызову мог бы приехать в течение часа-двух и осмотреть дом на предмет проникновения.
Приходящая наемная охрана для дома на время вашего отъезда — это вариант, но только если охране есть, где сидеть и спать (т.е. есть домик/будка для охраны) и она стоит конкретных денег (мы когда-то узнавали).
Таким образом, путешествовать при наличии дома вы сможете только в случае, если кто-то из живущих в доме или часто бывающих там членов семьи остается в нем жить. Это не квартира, которую запер, на сигнализацию поставил и поехал себе спокойно.
Ликвидность. Люди воспринимают дом как актив. На самом деле, актив — это то, что приносит деньги. А дом — это пассив. И как имущество он чрезвычайно малоликвиден. Хотя потенциальная цена хорошего, построенного для себя дома может достигать миллиона долларов и больше, при необходимости его продать или сдать в аренду вы этого сделать без серьезной скидки не сможете. Квартиру можно здать в аренду или продать со сравнительно небольшим дисконтом. С домом это не проходит.
Здоровье. В большинство мест, где строятся индивидуальные жилые дома, скорая не приедет. Таким образом, вы не можете позволить себе заболеть или умереть, особенно – если вы единственный человек в семье с правами и опытом вождения. И вы не можете позволить себе попасть в аварию (по той же причине). Если вы считаете, что это мелочи, то простой пример из личного опыта: некоторое время назад я заболел вирусной дрянью, которая проявляет себя исключительной слабостью организма и больше ничем. Несколько дней я вообще не мог встать с кровати. Наконец, меня попустило и я на радостях выпил стакан коньяка с клюквой чтобы облегчить страдания (да, алкоголь вредит больному организму, но в малых дозах он поднимает боевой дух). Через час меня посетила жена и сообщила, что ей срочно и всенепременно надо в роддом. В 11 вечера. Да, пришлось ехать. После коньяка и с дрожащими конечностями. Потому как больше некому. И это в общем-то нестрашный случай роддома. Случай апендицита или сломанной правой ноги я вообще не рассматриваю.
Гости и посещение мероприятий. Проблема та же, что и с транспортом и здоровьем – такси и транспорт к вам скорее всего не ходят, поэтому алкоголь — ни-ни, гости — или с ночевкой или кто-то сидит без алкоголя (а как же шашлык на природе?).
Риски, связанные с природой. Когда вы на природу выбираетесь несколько раз за сезон, этот вопрос для вас не столь актуален (хотя как раз с такими визитерами и возникает большая часть проблем, т.к. они не уделяют внимания данному вопросу). Если же вы живете на природе, то данный вопрос нужно держать в поле зрения в течение почти всего года.
Жизнь на природе означает плотный контакт с травой и деревьями. А там живут клещи, другие насекомые, а также кое-где змеи. И если укусы змей являются редкостью (в Украине живет почти исключительно гадюка, а ее укус не смертелен, если обратиться в больницу и вовремя начать симптоматическое лечение), то клещи — потенциально намного более опасная сущность. Клещи переносят энцефалит и бореллиоз. Энцефалит очень опасен (достаточно может привести к смертельному исходу или тяжелому поражению ЦНС и инвалидизации), но от него делают прививки (трехкратно каждый год перед началом сезона). Кроме того, в Украине энцефалит не распространен (в России он распространен очень широко). Бореллиоз не смертелен, но также неприятен по возможным последствиям, достаточно трудно выявляем (нужно делать анализы крови через 3-4-6 недель после укуса клеща) и прививок от него нет.
Минусы вкратце изложили. Основной плюс у дома один — это максимально возможная независимость от государственных и местных властей, а также от общей массы населения. Остается зависимость в виде источников энергии. На сегодня полностью ее решить, скорее всего, невозможно, если только на вашем участке не бьет нефть (вопросы энергоснабжения мы обсудим отдельно). «Свобода» в случае дома ограничивается вышеописанным вопросом охраны дома.
Еще дом очень хорош для выращивания и воспитания детей. Когда дети маленькие, дом предоставляет возможность держать детей на свежем воздухе едва ли не круглосуточно. Подросших детей хорошо приучать к труду и порядку (на личном примере, а не на примере наемного садовника и приходящей домработницы). А школьникам наличие дома и домашних развлечений дает физические нагрузки и в некоторой степени защищает от влияния «улицы» (не секрет, что на улицу идут в том числе потому, что в квартире для подростка слишком мало места, а в доме у него и места много, и чем заняться, есть).
Есть еще частные случаи, когда увлечение или работа требуют наличия свободного места на улице (вольеры для животных, пасека, мастерская для работы с крупными металлическими или деревянными изделиями, автогараж). В этих случаях жизнь в частном доме оправдана, хотя иногда можно рассмотреть вариант дачи или выделенного технического помещения (в пром.зоне, дачном кооперативе и т.п.).
Из чего состоят затраты на текущее обслуживание дома (цены киевские):
Собаки - $200-$250 в месяц за двух.
Охрана (мальчики по вызову) - $100 в месяц.
Интернет (WiMAX) - $100 в месяц
Электричество - ~1000-1200 Квт/ч в месяц (может быть существенно выше, т.к. у нас все очень экономно)
Газ на отопление - 4-6 тыс. куб.м. в год (плавающая ставка, плюс будут поднимать цену). Скажем, $50-60/мес.
Текущий ремонт и уборка помещений, территории.
ТО септика - $50 * 2 раза в год.
ТО центральной вентиляции (при наличии) - ~$100 в год.
ТО отопительного котла - $50 в год
ТО центрального пылесоса - $50 в год
ТО водоснабжения - $250 в год (фильтры, соль для соляного столба, мелкий ремонт).
Вывоз мусора - $50 за 1 куб.м. (обычно осуществляется централизованно)
Всего — около $600 в месяц. Можно сократить собак (см. выше).
Здесь не учтена амортизация дома и бытовой техники (раз в 5-7 лет придется менять стиральную и сушильную машины, кухонную технику, телевизор, раз в 10 лет — холодильник, раз в 7-10 лет надо обои переклеивать, менять краны и сантехническое оборудование, обновлять мебель периодически, раз в 15-20 лет менять полы и дверные коробки с дверьми, ну и так далее).
Подытоживая - дом можно и нужно заводить только когда входящий денежный поток существенно превышает затраты на дом и транспорт. Это позволяет не напрягаться с содержанием дома, а в случае потери или сокращения этого потока не будет болеть голова, как продолжать содержать дом.
