За життя

Глава 5. Рабочая сила для строительства

Здесь мы поговорим о том, как искать рабочую силу и выполнять работы.

Если в цивилизованных странах процесс строительства зарегулирован и регламентирован (что, как показывает практика, в результате спасает жизни тех, кто живет в построенных под таким плотным контролем домах), то на просторах бывшей краснознаменной родины в аспекте строительства полная анархия. Вы можете строить дом самостоятельно (при наличии навыков, времени и сил), привлекать родственников и знакомых, стороннюю бригаду строителей или заключать договор со строительной фирмой или организацией. Закон почти не ограничивает вас в этом. Единственное (в Украине) требование, действующее, если вы хотите вводить строение в эксплуатацию, — это требование, чтобы "коробку", т.е. фундамент, стены и крышу дома строила фирма с лицензией на такие работы. На практике этот вопрос решается договоренностью с такой фирмой, что строительство происходит вашими силами (т.е. самостоятельно или сторонней бригадой рабочих) под контролем фирмы с лицензией. Безусловно, такой подход требует дополнительных финансовых средств на оплату услуг фирмы, но согласитесь, что если дом сложится как карточный домик, в результате 3-4-бального землетрясения, то ваши финансовые потери окажутся существенно более высокими (не говоря уже о риске для жизни людей и животных).

В настоящее время чаще всего дома для себя строят путем поиска и привлечения строительных бригад, состоящих (в Украине) преимущественно из жителей Западной Украины.

Кто будет работать. Сначала нужно упомянуть, что строительные работы можно разделить на работы, выполняемые строителями "широкой направленности" и выполняемые узкими специалистами. К работам, выполняемым узкими специалистами относятся монтаж стропильной системы и покрытия крыши, монтаж окон (их ставят обычно те, кто изготавливает), разводка электрики, слаботочных сетей и сигнализации, укладка кафельной плитка и специфических половых покрытий (кварцвиниловая плитка, наливные полы и т.п.), внутренняя отделка, а также некоторые другие, более специфичные работы. Все эти работы отличаются тем, что требуют достаточно высокой квалификации и опыта в данной конкретной работе. Если для того, чтобы замесить раствор на бетон, годами учиться не нужно (прораб поставит и проконтролирует процесс), то укладка плитки уже требует мастерства и твердой руки.

Если вы строите дом, заказывая его "под ключ", то понятно, что компания, предоставляющая услугу по строительству под ключ, будет сама решать вопросы рабочих и субподрядчиков (третьих фирм и исполнителей, привлекаемых к выполнению отдельных видов работ). Более того, эта компания скорее всего откажет вам, если вы захотите привести стороннего исполнителя для той или иной работы. Это разумно объясняется тем, что компания сдает дом "под ключ" и она может гарантировать качество только в том случае, когда все работы проводятся под ее руководством и контролем.

Если вы строите дом "своими силами", т.е. находя бригаду с прорабом для основных работ, и привлекая третьих фирм и исполнителей для дополнительных, то вам придтся заняться поиском людей. Варианта есть два.

Первый вариант — под каждый этап работ находится отдельный исполнитель или бригада. Т.е. находится исполнитель, который будет делать фундамент и стены, и все. Потом ищется бригада на крышу, исполнители на двери и окна, потом на внутреннюю отделку. Это более дешевый вариант, но и более трудозатратный. Также, когда исполнитель сделал свою часть и ушел, отсутствует общий контроль и снижается ответственность исполнителя.

Второй вариант — это основная бригада рабочих во главе с прорабом, осуществляющая весь основной объем работ от подготовки участка под строительство и до сдачи готового дома в эксплуатацию. При этом на отдельные этапы работ привлекаются узкие специалисты. Этот вариант может показаться или оказаться дороже, но обеспечивает более высокое качество работ (при наличии нормального прораба и сопровождающего строительство лица, безусловно).

Сопровождение строительства. Прораб, даже если это ваш родственник или знакомый, будет соблюдать в первую очередь свои личные и корпоративные интересы и может по недосмотру (или просто не уделив внимания важности вопроса) допустить недоработку или ошибку в важном для вас вопросе. Например, у нас в течение всего строительства на объекте не было ни одного огнетушителя — просто не подумали (мы тоже были хороши, что не задали себе этот вопрос . Поэтому идеальным вариантом было бы иметь человека, разбирающегося в строительстве, который будет защищать именно ваш интерес как при проектировании, так и при строительстве и вводе дома в эксплуатацию. Некоторые прорабы, имеющие свою бригаду, соглашаются (небесплатно, конечно) вести надзор на чужом строительстве. Поэтому, если у вас нет никого знакомого, кто мог бы защищать ваш интерес, вы можете попытаться договориться со сторонним. Но в любом случае это должен быть человек, которому вы доверяете, и который будет ответственно относиться к работе и действительно соблюдать ваш интерес, а не вступит в сговор с исполнителями.

Как искать строительную бригаду. Можно искать исполнителей по объявлению — как отдельные бригады, так и строительные фирмы. Но мое личное мнение, что наиболее приемлемым способом является поиск путем посещения ведущихся строек и общением с хозяевами и прорабами.

Т.е. возможный сценарий поиска таков:

1) наблюдаете за тем, как строится тот или иной дом, чтобы понять, насколько быстро работают люди, как организован рабочий процесс и т.п.;

2) общаетесь с хозяином (если он есть) и берете его отклик о работающей бригаде;

3) общаетесь с прорабом лично (при наличии сопровождающего, упомянутого выше) в присутствии сопровождающего.

У прораба кроме очевидных вещей как-то доступность бригады для строительства и стоимость работ нужно обязательно выяснить, как он привлекает узких специалистов для отдельных работ — есть ли у него "штатные" исполнители или он привлекает одних и тех же сторонних исполнителей под различные проекты, или же таких исполнителей должен искать заказчик (встречается и такое).

Если у вас есть знакомый прораб или человек, недавно строивший дом для себя и желающий "поделиться" прорабом — это хорошие варианты, но тем не менее к ним также необходимо применить вышеуказанный сценарий.

Документы. Перед началом строительства вы должны обязательно заключить с прорабом письменный договор на выполнение строительных работ и выдать ему соответствующую доверенность. Вы можете указать в договоре, что оплата услуг прораба осуществляется после ввода дома в эксплуатацию (чтобы не подводить прораба под проблемы с налоговой отчетностью и лицензиями), но договор и доверенность должны быть. Для чего? Кроме очевидной необходимости урегулирования отношений (чтобы потом не было "мы с вами так не договаривались!") есть еще необходимость придать законную основу пребыванию прораба и его людей на вашем земельном участке. Эта необходимость может возникнуть при общении как с соседями, так и с государственными органами и охраной правопорядка. Причем не только в случаях, когда эта самая охрана приходит сама в поисках где бы чем поживиться, но и в банальном случае воровства — когда кто-то (соседи, залетные) украли с участка какое-то имущество, то у прораба должна быть возможность вызвать милицию и официально, как вашему представителю, обратиться за защитой своих прав и интересов.

Оплата.

Из чего состоит. Смета на строительные и монтажные работы состоит из следующих пунктов:

1) материалы. Они участвуют в любой строительно-монтажной операции, соответственно, графу "материалы" вы встретите в любой смете.

2) работа. Это то, что вы платите за работу. В случае привлечения стороннего исполнителя на какую-то достаточно узкую и отдельную часть работ (например, выполнить подключение к газовой трубе и смонтировать газовый котел) графа "работа" может не расписываться детально.

3) непредвиденные затраты. Эта графа обычно выводится в зависимости от того, какие работы охватывает смета и выражается в процентах от стоимости материалов и работ. При подряде на разовые работы может быть "спрятана" в стоимости работ или материалов или того и другого вместе.

4) прибыль исполнителя. Если мы рассматриваем смету сторонней организации на разовые работы, то прибыль обычно заложена в графе "работа". Если мы рассматриваем смету на строительство дома или его части (коробки, внутренних работ), то прораб может выделить свою долю как отдельную графу. Это значение выражается в процентах и составляет 15-20% от предыдущих трех пунктов.

Где сэкономить. Во-первых, прораб набрасывает свой процент на те суммы, которые проходят через него. Т.е. если он закупает материалы или заказывает стороннюю работу, то он добавит туда свой процент. Поэтому для совершенно сторонних работ (например, монтаж вентиляции или сантехнические работы) лучше заключать прямые договора на работы с поставщиками оборудования и не отдавать это прорабу.

Во-вторых, прорабы, как постоянные клиенты строительных магазинов и фирм, обычно имеют скидку, которая может доходить до 15% (а где-то, возможно, и более). Это такой легализованый "откат" прорабу за то, что он приходит и приводит вас именно в этот магазин или фирму. Такие скидки есть почти везде (их нет, например, в сети строительных магазинов Эпицентр в Киеве), но прораб вам об этом может и не сказать. Поэтому вопрос распределения скидок необходимо оговорить с прорабом сразу при подписании договора.

Но нужно заметить, что прораб рассчитывает кроме сметной прибыли получить еще и эти маленькие, но приятные бонусы. Если вы будете полностью блокировать его гешефт, он может обидеться и начать "отрабатывать" свой бонус на чем-то еще (например, на арматуре в бетоне), что приведет к ухудшению качества строительства.

Порядок оплаты. Строительные и монтажные работы выполняются на условиях гражданского договора подряда. Это означает, что исполнитель выполняет работу и получает оплату за сделанную работу. Нет работы — нет оплаты. Риски в этом случае несет исполнитель.

На практике эти условия слегка модифицируются.

Во-первых, материалы вам предложат либо закупать самостоятельно и подвозить до начала выполнения тех работ, в которых эти материалы используются, либо оплатить стоимость материалов заранее. Понятно, что если речь о разовых работах, то стоимость материалов обычно оплачивается полностью. При основных же работах материалы закупаются по ходу строительства.

Во-вторых, рабочие — тоже люди, которые хотят есть, одеваться и питаться. Поэтому любой прораб будет разбивать работы на части и требовать с вас оплату за выполненную часть работы до того, как приступать к следующей части работы.

С оплатой затягивать (а тем более не платить) не стоит: в строительстве существует много способов подложить незаметную "свинью", которая испортит вам дом и жизнь через несколько лет. Я не буду вдаваться здесь в подробности, но, поверьте, что честным быть выгоднее.

Размещение помещений в доме. Частично этот вопрос уже рассмотрен выше, но можно и добавить. Что спальная зона должна быть отделена от публичной зоны, а та от кухни и столовой, понимает большинство проектировщиков и архитекторов. Однако, далее начинаются мелкие нюансы, которые бывают упускаемы и потом проявляются в проектах. Некоторые ошибки проектирования мы рассмотрим далее, в главе, посвященно анализу предлагаемых проектов.

Безусловно, первое, что нужно помнить, это то, что мимо дверей в спальню люди должны ходить по минимуму. Это в частности, означает, что спальня не должна располагаться в середине коридора или прохода к другим помещениям. Также, некоторые родители для удобства детей "задвигают" детскую комнату в тупик или в конец коридора. Это существенная ошибка: утром и днем беготня детей (даже приученных не будить родителей) будет мешать взрослым отдыхать, а сами дети в раннем возрасте могут наоборот пугаться тишины и одиночества (и им будет комфортнее спать, когда за дверью кто-то ходит). Полные покой и тишина детям, даже грудным, не нужны: грудные дети спят достаточно крепко (если малыш спит неспокойно или слишком чутко, это повод показать его невропатологу).

Если этажей несколько, спланируйте одну спальню (например, гостевую) на первом этаже. Это позволит вам при необходимости разместить там болеющего или престарелого члена семьи и обеспечить более удобный уход за ним.

Двери и дверные проемы. Если у вас дом, а не ангар, то в нем есть отдельные помещения, разделенные стенами, в которых есть (а может быть, и нету) дверные проемы и двери. Ставить или нет двери в тех или иных помещениях, решать вам. Очевидно, что в приватных комнатах (спальни, санузлы, возможно кабинет) двери понадобятся, а вот другие помещения могут и не требовать дверей. Часть дверных проемов может быть оставлена свободными, где-то можно повесить декоративную шторку (она отлично отделяет зоны помещений без визуального утяжеления пространства).

Я бы рекомендовал ставить двери в кухню, потому как даже мощная вытяжка неспособна полностью устранить распространение запахов из кухни в другие помещения, если дверной проем в кухню не имеет дверей.

Большинство дверей открываются только в одну сторону, но есть также двойные петли, позволяющие двери открываться в две стороны (т.е. когда вы подходите к двери, вы можете ее оттолкнуть от себя или потянуть на себя). Эти двери хороши тем, что закрываются сами за счет пружины. Но у таких дверей есть ряд недостатков. Во-первых, эта пружина достаточно тугая и при массивной двери может сломать пальцы. Во-вторых, между дверным полотном и проемом остаются щели примерно в 5-7 мм, что ухудшает звукоизоляцию и позволяет запахам проникать между помещениями. В общем случае такая дверь полезна только там, где вы будете часто ходить между помещениями с занятыми руками, а дверь нужно держать закрытой (по дизайнерским или бытовым причинам).

Еще существуют двери, открывающиеся в сторону (они или подвешиваются или стоят на колесиках). Вариант, имеющий право на существование, но под строгим контролем, поскольку при плохом проектировании или изготовлении такой двери она становится или громоздкой или бестолковой, поэтому без нужды лучше его не использовать.

Практика показывает, что если есть выбор между открыванием двери по пути короткого маршрута и походом "в обход" по свободному от препятствий пути, то человек пойдет в обход. Учитывайте этот факт при планировании дверей.

Куда открывать двери? Существуют различные мнения. Наружные двери всегда открываются на улицу, чтобы их невозможно было выбить снаружи. Внутриквартирные и внутридомовые двери общепринято открывать внутрь помещения, поскольку в случае, когда двери открываются наружу, они могут задевать проходящего человека или мешать открыванию соседних дверей. Также внутрь открываются двери в санузлы, чтобы их легче было выбить, если находящемуся в санузле человеку станет плохо или понадобится помощь. Однако у подхода открывать все двери внутрь [помещения] есть недостаток — если вам нужно срочно покинуть помещение (особенно спросонья), то открывающаяся внутрь дверь в этом вам совсем не поможет. Поэтому двери из спален, я считаю, нужно открывать наружу.

Размеры. У дверей есть стандартная высота и набор предлагаемых ширин. Большинство производителей предлагает стандартные двери шириной от 60 до 90 см. Практика показывает, что ширина 70 см является минимальной для *любого* помещения (даже для кладовки и двери в преисподнюю). Оптимально делать двери шириной 80 или 90 см. Но есть нюансы. Во-первых, лучше всего, когда все двери имеют одинаковую ширину (визуально это выглядит лучше). Во-вторых, чем шире дверь, тем шире она открывается. А это значит, что там, куда она открывается, должно быть место для двери данной ширины. В противном случае большая ширина попросту не сможет быть эффективно использована.

Что за дверью. При проектировании проемов и дверей сразу нужно думать, что будет находиться за дверью, там, куда она открывается. Во-первых, если дверь открывается в коридор, то ей (двери) нужен стопор (чтобы дверь не билась ручкой об стену или о другие препятствия). Может оказаться, что стопор придется размещать посреди коридора, что, конечно, неприемлемо. Это в меньшей степени но также возможно при открывании двери в помещение. Далее, если дверь открывается к стене, то подумайте, не окажется ли за дверью какой-либо запланированый настенный светильник, который дверь будет задевать. Кроме светильника за дверью не должен оказаться выключатель света в помещении. Заглядывать за дверь, чтобы включить свет, поверьте, очень неудобно (дверь придется переставлять, без вариантов).

Окна. Окна — ваш вид на внешний мир. Можно и без окон (телевизор или интернет сгодится), но некоторым не нравится. Поэтому исходим из того, что окна нужны.

Но не все так просто с окнами. Окно в мир является (минимум 6 месяцев в году в наших широтах) окном в холод. Через окна из среднего дома уходит тепла столько же, сколько через стены, при несоизмеримой площади окон и стен. А летом в эти же окна стучится жара. Поэтому как бы вам ни хотелось много света, подумайте, как вы будете решать вопрос термоизоляции и обогрева помещений. Современные стеклопакеты делают как минимум двухкамерными (т.е. 3 стекла с двумя камерами между ними). На внутренее стекло наносят светоотражающие и теплоизолирующие пленки, помогающие бороться с перепадами температуры за окном. Это несколько улучшает изоляционные характеристики окон, но тем не менее не доводит их до показателей стен. К тому же покрытия и тонировки существенно увеличивают стоимость окон.

Если вы планируете вешать жалюзи, то к окнам появляется несколько дополнительных требований. Во-первых, у жалюзи есть предельная ширина и больше двух жалюзи на одно окно не повесишь. Во-вторых, когда жалюзи собирается вверху, оно имеет определенную высоту собранных планок. Проем окна должен не доходить до потолка или карниза минимум на эту высоту, иначе собранное жалюзи будет мешать окну открываться.

Если вы проектируете дом с мансардой, то перед вами встанет вопрос, какие окна делать в мансарде. Широко предлагаются мансардные окна, которые встраиваются в крышу. Есть даже интересные варианты, когда такое окно можно, открыв, превратить в минибалкон. У мансардных окон есть один недостаток - если окно начинается не от пола, то видеть в него вы будете только пустое небо. Это, конечно, тоже неплохо, но лучше бы видеть какой-то пейзаж. Во-первых, потому, что вид "просто неба" ничем не лучше отсутствия окон в принципе — света мансардное окно дает не очень много (не забываем, что оно быстро и эффективно отдает тепло на улицу), а серое осеннее небо будет давить на психику. Во-вторых, потому, что многие люди неуютно чувствуют себя "под открытым небом", даже если это окно. В-третьих, в такое окно нельзя посмотреть. В-четвертых, на такое окно зимой будет намерзать снег. В-пятых, мансардное окно требует очень качественной врезки в крышу (хотя это уже второстепенные детали), т.к. места прилегания окна и крыши — потенциальные ворота для влаги.

Есть варианты проектов, когда в мансардном помещении делается внешняя вертикальная стена и в ней делается окно (или даже балкон). Такой вариант существенно лучше, чем мансардное окно, но он автоматически существенно усложняет профиль крыши. Там, где (в простом проекте) можно обойтись двухскатной крышей, каждый вынос создаст еще минимум две поверхности.

Окна часто защищаются ролетами или рольставнями. Это опускающиеся сверху секционные "жалюзи", плотно закрывающие окно. Ролеты выполняют несколько функций: защитную, теплорегулирующую, звукоизолирующую. О ролетах мы еще поговорим детальнее, здесь же нужно упомянуть, что ролеты могут быть вмонтированы в стену или "наложены" сверху с наружной стороны стены. Вмонтированные в стену ролеты надежнее с точки зрения защиты от проникновения в жилище, но они требуют стен определенной достаточно существенной толщины и доступ к встроенным ролетам для обслуживания несколько затруднен. Поэтому если вы планируете устанавилвать ролеты, продумайте, как они будут крепиться к или в стене.

Отопление. Отопление (разводка труб и размещение отопительных элементов) является частью проекта. Как следствие, до разработки проекта вы должны определиться с тем, какое именно отопление вы будете использовать. Вариантов несколько: водяное (батареи под окнами), водяное (теплый пол), электрическое (нагревательные элементы под окнами) и электрическое (теплый пол). Печное и воздушное отопление мы не рассматриваем ввиду их специфичности. Водяное отопление требует наличия помещения котельной, где будет устанавливаться один или несколько нагревательных котлов.

От типа отопления зависит тип напольного покрытия (и наоборот). О покрытии мы будем говорить в отдельной главе.